2017.12.08
※この記事は「マンション管理人の仕事」もしくは「民泊」について興味がある方が対象の記事です。
どうも、現役マンション管理人おしょぶ～＾＾/です。
もうすぐ総会で準備が整いました。総会はマンション管理組合の「最高意思決定機関」の位置づけがあります。
今回はその中で、「民泊」について「管理規約改定」の是非を住民様の問います。もちろん議案は他にもあるのですが、今回は「民泊」にスポットを当てて書いて行きます。
◆民泊について
このブログでは「民泊」について過去にも書いた事がありますが、現在の情報を基に復習もアリでまとめます。
●民泊とは？
住戸（戸建て・共同）の全部か一部を活用して、民泊サービスを提供する事業のことです。今年の6月に公布された「住宅宿泊事業法（これが、世間で言われている民泊新法の正式な名前）」では民泊の定義を定めています。
※住宅宿泊事業（民泊）とは、旅館業法に規定する営業者以外の者が、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業（1年間で180日を超えない範囲）…これが民泊です。
アンダーラインをひいている「営業者以外の者」がミソですね。従来はこれをやると旅館業法違反だったわけですが、合法になると言う事です。
●民泊が始まるスケジュール
既に法律は成立し、2017年6月16日に公布されています。
2018年6月15日施工されますが、「住宅宿泊事業」の届け出は2018年3月15日から始まりますので、マンション管理組合に残された時間はあまりありません。
分譲マンションにお住いの読者様は、自分のマンションの「民泊」に対する対応がちゃんと進んでいるか確認しておいた方が無難ですよ＾＾；
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◆マンション管理組合側からみた民泊の問題点
細かい問題点まであげるとけっこうな数あります＾＾；
で、今回は「観光庁・厚生労働省による第6回『民泊サービス』のあり方に関する検討会」（2016年2月29日）の資料を参考に書き起こします。他の細かな問題点などはマンション管理人の立場からの過去記事を貼っておきますのでお読みください。
●穏やかな生活が破壊される
住居はＯＮかＯＦＦかと問われれば、ＯＦＦの場所ですよね。マンション暮らしのみなさんは自分の自宅の隣りの人が、毎日入れ替わるとしたら…許容できない人がほとんどではないでしょうか？
おそらく、騒音は事実上防止出来ませんし注意しに行っても、次の日はまた別の人が入ってきます。考えただけで、ゾッとしませんか？＾＾；
●セキュリティ上の問題
おしょぶ～はマンション管理人なので、これが一番気になりますね。
もしお住いのマンション管理組合が、民泊をＯＫすれば「オートロックセキュリティー」の意味は消えてしまいます。
宿泊客を装い、犯罪組織が泊まって部屋を利用する事も考えられます。
ここからは上記の資料じゃなくて、おしょぶ～が「どんな犯罪に使われるかな～」と考えたんですが、下世話犯罪ならＡＶの撮影＾＾；…十分あるでしょ？・売春、買春用の部屋…重大犯罪ならテロ組織のアジト…だって外国人が居ても不思議じゃない空間にマンションが変わってしまうんですよ！
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※問題なのは防犯カメラです。おそらく100％近いマンションが外向きしか設置していません。余程の高級マンションでない限り、中廊下・中庭などで犯罪があっても撮影されない＝犯人の特定が難しい…となります。
●フリーライド
「フリーライド」と言う言葉、ご存じですか？おしょぶ～は民泊の勉強をして、初めて覚えました。「他社が築き上げたものに便乗する行為…いわゆる、ただ乗り」です。
この問題の場合のフリーライドの対象が管理費ですね。例えば宿泊者がロビーにあるオブジェを壊したとします。責任者が特定出来なければ、美観を考えて管理組合のお金で修理するしかありません。
もともと、マンション内の共用部分は「そのマンションのルールを理解している者が使用する」前提で運営するものです。だから、元々分譲マンションでの民泊は無理があるんですね。
民泊を賛成する住戸のオーナーは、ほぼ投資目的で買った人だと思います。つまり賃貸で貸すより民泊で回転させた方が、その部屋の利回りが良くなるわけです。
で、先ほどの話に戻りますが、問題が多発すると管理組合で「警備員を雇う」とかの話になります。費用は？当然管理費ですね。
民泊をやるオーナーの高い利回り利益は、管理費にフリーライドして生まれる構図になります。多数決で民泊反対派が負けたマンションの管理費は上がると思います。管理費は多くの場合、占有面積当たりで公平に額が決まりますので「民泊で儲けていないどころか、迷惑をかけられている住民」の管理費も上がります。
●元々マンションは民泊に不向き
それを言っちゃお終いだよ～って話ですが、ホテルや民宿用に設計していない建物なんですよ。受付カウンターすら存在しない…
上手く行くわけない。住民が旅行外国人に、多国語で色々聞かれたり・家に来られたりしてイヤになり、そのマンション・そのマンションのある地区は「外国人排斥ムード」漂う、外国から見られたら恥ずかしい地域になってしまいます。（もうすぐ、オリンピックなのに逆効果）
まだまだありますよ！小さい事を言えば「ゴミの仕分け」などね＾＾；
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◆管理規約を改定しましょう
どうですか？上記の記事を読んで…嫌なら「民泊」が出来ない様に、お住いのマンションの管理規約を改定しましょう（一人では出来ませんが…＾＾；）
おしょぶ～の管理するマンションは、おそらくですが反対０で改定が可決されます。
問題は外部オーナーが4分の１を超えているマンションです。何故かと言うと管理規約改定は「総会決議案件」ですが、その総会自体を合法的に成立させるには4分の3以上の出席や委任・決議権行使がいるからなんですね。4分の１のオーナー全員、民泊に賛成するのは考えにくいですが、要注意ラインはそこからとわたしは考えています。
住宅宿泊事業に伴うマンション標準管理規約の改定の概要（国土交通省）
国土交通省ホームページ
上記の資料を見て下さい。（ア）が民泊を認める場合・（イ）が民泊を禁止する場合です。参考にして下さい。
さて、大切な事ですので少し長くなってしまいましたが、みなさんのマンションを守るのはみなさんです！
では＾＾/チャオ！
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