2018.11.04
どうも、現役マンション管理人おしょぶ～＾＾/です。
管理人の仕事周りで、研修や独学で勉強した事をアウトプットしているシリーズです。
「マンションを買う時は管理を買え！」なんて言い回しが不動産業界にあります。それぐらい管理は大事な事なんですね。
今回は共用部分の管理行為・管理行為の決定方法などを、区分所有法からみてまとめて参ります。
◆区分所有法が定める管理行為の種類
区分所有法では共用部分の管理を3つに分けています。
- 保存行為
- 狭義の管理
- 重大変更
①保存行為
これが、おしょぶ～（管理会社）がやっている仕事の一つですね。法的な言葉で言うと「共用部分の現状を維持する行為」です。
これは共有部分の点検やちょっとした修繕です。
※これは区分所有法で「単独」で行って良い事になっています。
多くのマンションは管理を管理会社に委託しているので、点検や簡単な修繕は（例/廊下の電灯が故障で点灯しない程度のレベル）他の区分所有者に意見を聞く事なく、私どもがやっていると言う事です。
②狭義の管理
狭義の管理の幅は大変広いです。先ほど説明した「保存行為」と「重大変更」を除いたもの全てを指します。変更行為のうち軽微変更はこれにあたります。
例で書きますと、配水管の清掃・「軽微変更」の工事などです。軽微変更とは、その形状または効用の著しい変更を伴わないを指します。
③重大変更
簡単に言うと、上で説明した軽微変更の逆？ですね＾＾
例、昔の低層マンションでエレベーターが無いので、エレベーターを設置する、なんてのは間違いなく重大変更です。
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◆区分所有法が定める管理行為の決定方法
この管理行為を3つに分けているのは、言わばランク分けです。ですので、この管理行為を決定するには、この手続きが要りますよ！と決まっています。
①保存行為の決定方法
上でも少し触れましたが、各区分所有者が単独で行うことが出来ます。
※規約で別段に定める事は可能
②狭義の管理の決定方法
これは①よりかなり重要度の角度が上がりますね。ですので、単独判断では出来ません。
「区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議」で決定します。これを「普通決議」と言います。
※重要
「区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議」
各、半数＝これ注意が必要です。区分所有者の半数は＝頭数ですから簡単ですね。でも、議決権の半数＝特別な定めがない限り、共有部分の持ち分の割合（専有部分の床面積の割合）です。
つまり、同じ区分所有者でも議決権の持ち分は違います。「区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議」ですから、区分所有者の過半数はあっても、議決権の過半数は無いとか、逆とかも起こりえるので両方が揃わず否決もあります。
③重大変更の決定方法
これは区分所有者に与える影響が大きいので、「区分所有者および議決権の4分の3以上の多数による集会の決議」ですので、これは意見を通すのは大変困難が予想されますね。これを「特別決議」と言います。
ちょっと駆け足でまとめた感じになりましたが、マンションを買って住むなら、この程度の知識はもっておかないと、とんでもない改悪意見が通っちゃったりしますので、頭に入れておいて下さいね。
では、＾＾/チャオ！
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