おしょぶ~の~と

食レポを中心に、いろんな事を書いている雑記ブログです。

【区分所有法】マンションを買う(住む)なら管理を知ろう!

2018.11.04

 

どうも、現役マンション管理人おしょぶ~^^/です。

管理人の仕事周りで、研修や独学で勉強した事をアウトプットしているシリーズです。

「マンションを買う時は管理を買え!」なんて言い回しが不動産業界にあります。それぐらい管理は大事な事なんですね。

 

今回は共用部分の管理行為・管理行為の決定方法などを、区分所有法からみてまとめて参ります。

 

 

◆区分所有法が定める管理行為の種類

区分所有法では共用部分の管理を3つに分けています。

  • 保存行為
  • 狭義の管理
  • 重大変更

①保存行為

これが、おしょぶ~(管理会社)がやっている仕事の一つですね。法的な言葉で言うと「共用部分の現状を維持する行為」です。

これは共有部分の点検やちょっとした修繕です。

 

※これは区分所有法で「単独」で行って良い事になっています。

多くのマンションは管理を管理会社に委託しているので、点検や簡単な修繕は(例/廊下の電灯が故障で点灯しない程度のレベル)他の区分所有者に意見を聞く事なく、私どもがやっていると言う事です。

②狭義の管理

狭義の管理の幅は大変広いです。先ほど説明した「保存行為」と「重大変更」を除いたもの全てを指します。変更行為のうち軽微変更はこれにあたります。

 

例で書きますと、配水管の清掃・「軽微変更」の工事などです。軽微変更とは、その形状または効用の著しい変更を伴わないを指します。

③重大変更

簡単に言うと、上で説明した軽微変更の逆?ですね^^

例、昔の低層マンションでエレベーターが無いので、エレベーターを設置する、なんてのは間違いなく重大変更です。

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◆区分所有法が定める管理行為の決定方法

この管理行為を3つに分けているのは、言わばランク分けです。ですので、この管理行為を決定するには、この手続きが要りますよ!と決まっています。

①保存行為の決定方法

上でも少し触れましたが、各区分所有者が単独で行うことが出来ます。

※規約で別段に定める事は可能

②狭義の管理の決定方法

これは①よりかなり重要度の角度が上がりますね。ですので、単独判断では出来ません。

「区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議」で決定します。これを「普通決議」と言います。

※重要

「区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議」

各、半数=これ注意が必要です。区分所有者の半数は=頭数ですから簡単ですね。でも、議決権の半数=特別な定めがない限り、共有部分の持ち分の割合(専有部分の床面積の割合)です。

 

つまり、同じ区分所有者でも議決権の持ち分は違います。「区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議」ですから、区分所有者の過半数はあっても、議決権の過半数は無いとか、逆とかも起こりえるので両方が揃わず否決もあります。

③重大変更の決定方法

これは区分所有者に与える影響が大きいので、「区分所有者および議決権の4分の3以上の多数による集会の決議」ですので、これは意見を通すのは大変困難が予想されますね。これを「特別決議」と言います。

 

ちょっと駆け足でまとめた感じになりましたが、マンションを買って住むなら、この程度の知識はもっておかないと、とんでもない改悪意見が通っちゃったりしますので、頭に入れておいて下さいね。

では、^^/チャオ!

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