おしょぶ~の~と

食レポを中心に、いろんな事を書いている雑記ブログです。

【建替え円滑化法】あなたがお住いのマンションは築何年ですか?

2018.11.19

 

どうも、現役マンション管理人…

おしょぶ~^^/です。

 

管理人の仕事周りで、研修や独学で勉強した事をアウトプットしているシリーズです。

今回のテーマは「建替え円滑化法」です。

 

 

◆マンションの老朽化

これから、どんどんこれが問題化して来ます!日本で一番古い分譲マンションは1953年(昭和28年)に販売された「宮益坂アパートメント」と言われており売主は東京都です。

 

民間と言う事では、1956年(昭和31年)竣工の「四谷コーポラス」と言われています。

※マンションの定義は「2人以上の区分所有者が在する建物で人の居住用に供する専有部分があるもの」を指しますので、上で挙げた物件よりひょっとしたら古いものがあるかも知れませんが、今回の記事の趣旨はそこにありませんのでご理解下さい。

 

マンションは何年が住む限界なのか?も多くの説があります。有名なのは「コンクリート100年説」ですが、マンションはコンクリートだけが保っていれば大丈夫と言わけではありませんので、耐震化や時代にあった外観なのか?着眼点はそれぞれだと思います。

この記事では、マンションの建替えを「法的」な面から書かせて頂きます。

区分所有法のマンションの建替え決議は、5分の4以上の賛成で成立しますが、実際の建替えには、区分所有法の規定だけでは対応しきれません。

◆建替え円滑化法

正式には「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」と言います。

以下の2つの事を円滑に行えるように制定されました。

  • 区分所有法上の建替え決議が成立した後の建て替えの実行
  • 耐震性が不足しているマンションおよびその敷地を売却すること

※この法律の対象は「マンション」に限られます。マンションの定義については、上で赤字で書いておりますので、ご確認下さい。

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◆マンション建替え事業

マンションの建替え事業は、「マンション建替組合」を設立して行う方法と、区分所有者またはその同意を得た者が1人または数人共同して行う方法があります。

  • 前者「組合施工」
  • 後者「個人施工」

●組合施工

マンションについて、区分所有法上の「建替え決議」が成立し、建て替えに合意したとみなされる者は、5人以上共同して「マンション建替組合」を設立する事が出来ます。

この組合には法人格が認められます。

 

マンション建替組合を設立するには、建替え合意者の4分の3以上の同意およに建替え合意者の議決権の4分の3以上の同意を得た上で、都道府県知事(市の区域内/市長)の許可を受けなければなりません。

 

このマンション建替組合には、建替事業に参加する事を希望し、かつ、それに必要な資力・信用を有するものを組合員に加える事も出来ます。

※つまり業者(デベロッパーなど)を、法律上明確に建替事業参加者に組み込む事が出来ると言うわけですね。

●個人施工

個人施工は、マンションまたはその敷地の権利者全員の同意を得た上で、都道府県知事(市の区域内/市長)に認可を受けなければなりません。

(*‘ω‘ *)ちょっと、ハードル高いですね。

◆権利変換手続

「権利変換手続」とは、建替え前に存存した区分所有権等を、建替え後の権利に変換する事を指します。つまり、旧権利者に割り当てる手続きですね。

 

区分所有法では、「貸借人」「抵当権者等」に対する配慮が無く、昔は個別の話し合いになっていましたが、建替え円滑化法ではこれらについても、権利変換する事が明確に規定されています。

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◆保留敷地について

敷地に関する権利の変換において、「保留敷地」を設ける事が認められています。

これは、マンションの敷地の一部を建替え後の敷地から外し、旧権利者に割り当てしない土地です。

この保留敷地は、建替事業の施工者が取得し、建替事業の費用等にあてる事が出来ます。

◆マンション敷地売却事業

耐震不足のマンションの放置は危険です。そこで、マンションと敷地をデベロッパーに売却して、危険な住居状況を解消する事を円滑に行えるようにしました。

これにより、マンション・敷地の買受人による、新たなマンションの建設が促進されます。

 

法律の規定に基づく、耐震診断が行われたマンションの管理者等は、特定行政庁に対し、当該マンションを「除去する必要がある旨の認定」を申請する事が出来ます。

この認定を受けなければ、建替え円滑化法によるマンション・敷地の売却事業を行う事が出来ません。

 

上記の認定を受けた、マンションの区分所有は当該マンションの敷地利用権が、数人で有する所有権または借地権である時(これは、ほとんどのマンションがこれです)は、集会において、区分所有者・議決権および当該敷地利用権の「持ち分の価格」の5分の4以上の多数で、「当該マンションおよびその敷地を売却する旨の決議」をする事が出来ます。

 

ポイントは民法の原則「全員の合意」が必要なところを、建替え円滑化法では5分の4にしているところですね。

では、また次回です。^^/チャオ!

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